지분형 모기지란? 1억으로 10억 집 사는 정부 정책 완벽 정리!

안녕하세요, 여러분!  양팀장의 금융일기 입니다. 오늘은 정부가 2025년 도입을 목표로 추진 중인 **지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)**에 대해 자세히 알아보겠습니다. "1억으로 10억 집을 살 수 있다"는 이야기가 화제인데, 과연 어떤 제도인지, 누가 혜택을 받을 수 있는지, 장단점은 무엇인지 하나씩 파헤쳐 보겠습니다.

 

지분형 모기지 뜻과 기본 개념

지분형 모기지는 주택 구매자가 집값의 일부만 부담하고, 나머지를 한국주택금융공사(주금공) 같은 공공기관이 지분 투자로 나눠 부담하는 제도입니다. 쉽게 말해, 집을 정부와 함께 공동 소유하는 방식이죠. 이를 통해 초기 자금이 부족한 무주택자도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다.

• 예시: 10억 원짜리 집을 살 때, 주금공이 최대 40~50%(4억~5억 원)를 지분 투자로 부담합니다. 나머지 중 LTV 70% 기준으로 은행 대출(약 3~4억 원)을 받고, 본인은 1억~2억 원만 준비하면 됩니다.
• 특징: 주금공 지분은 대출이 아닌 투자로 간주되어 가계부채로 계산되지 않습니다.

궁금하신가요? "그럼 집은 완전히 내 것이 아닌 건가요?" 맞습니다. 등기부에 정부와 공동 명의로 올라가지만, 거주에는 아무런 제약이 없고 점차 지분을 늘려 100% 소유로 전환할 수도 있습니다.

지분형 모기지 작동 방식과 조건

그렇다면 지분형 모기지는 어떻게 운영될까요? 아래에서 구체적인 구조를 정리해 드릴게요.

• 자금 구성: 자기자본(10~20%) + 은행 대출 + 주금공 지분 투자(최대 50%)로 집값을 마련합니다.
• 사용료 지불: 주금공 지분에 대해 연 1~2% 수준의 사용료를 매달 납부합니다. 예를 들어, 4억 원 지분이면 연 400만~800만 원 정도입니다.
• 손익 공유: 집값 상승 시 이익을 지분 비율로 나누고, 하락 시 손실도 분담하거나 주금공이 먼저 부담합니다.
• 지분 추가 매입: 자금 여유가 생기면 주금공 지분을 사들여 내 소유 비율을 높일 수 있습니다(2년 주기 예상).
• 거주 및 전매: 거주 기간 제한은 없으나, 일정 기간(5~7년) 전매 제한이 있을 가능성이 큽니다.

예상 조건으로는 무주택자, 청년, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자가 주요 대상이며, 전용면적 60~84㎡ 아파트(수도권 기준)가 우선 적용될 것으로 보입니다. 정확한 조건은 2025년 6월 로드맵 발표 시 확정됩니다.

지분형 모기지의 장점과 단점

장점: 내 집 마련의 문턱을 낮추다

• 초기 자금 절감: 집값의 10~20%만 있으면 주택 구입 가능!
• 대출 부담 감소: 지분 투자는 가계부채로 잡히지 않아 DSR 규제 회피.
• 리스크 분산: 집값 하락 시 손실을 정부와 나누거나 정부가 우선 부담.
• 주거 안정: 실거주 중심 정책으로 안정적 거주 가능.

단점: 완전 소유의 제약

• 공동 소유: 집이 100% 내 것이 아니라는 심리적 부담.
• 사용료 부담: 매달 사용료를 내야 하니 월세와 비슷한 느낌.
• 매각 제약: 차익 공유 및 전매 제한으로 자유로운 처분 어려움.
• 정책 리스크: 집값 하락 시 세금으로 손실 메꾸기 논란 가능성.

누가 혜택을 받을 수 있을까? 대상과 조건

아직 구체적인 대상은 2025년 6월 발표를 기다려야 하지만, 현재까지 예상되는 지분형 모기지 대상은 다음과 같습니다.

• 주요 대상: 무주택자, 청년(만 39세 이하), 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자.
• 주택 조건: 수도권 및 대도시 전용면적 60~84㎡ 아파트, 가격 6억~10억 원 내외.
• 소득 기준: 과거 사례(2013년) 기준으로 부부 합산 연소득 7천만 원 이하가 유력.

2025년에는 고령층까지 대상이 확대될 가능성도 제기되고 있으니, 최신 정보를 꼭 확인하세요!

2025년 지분형 모기지, 무엇이 달라질까?

현재 정부는 2025년 6월 지분형 모기지 로드맵 발표를 준비 중입니다. 주요 변화 예상 사항을 정리하면 다음과 같습니다.

• 적용 확대: 신혼희망타운 외 전국 30개 이상 단지로 확대.
• 대상 확장: 신혼부부, 청년 외 고령층 포함 검토.
• 지분 비율 상향: 정부 지분 최대 50%까지 확대 가능성.
• 환매 제도: 일정 기간 후 정부 지분을 되사들여 100% 소유 전환 가능.

과거 2013년 ‘공유형 주택담보대출’ 시범사업은 제한된 조건으로 큰 성과를 내지 못했는데요, 이번에는 보다 현실적인 설계로 성공 가능성을 높이고 있습니다.

지분형 모기지, 성공 가능성은?

지분형 모기지는 초기 자금 부담을 줄여 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하고, 가계부채 증가를 억제하는 데 큰 역할을 할 것으로 기대됩니다. 하지만 성공을 위해서는 몇 가지 과제가 남아 있습니다.

• 재원 조달: 정부 지분 투자 자금은 어디서 마련할 것인가?
• 손실 부담: 집값 하락 시 손실을 누가, 어떻게 메울 것인가?
• 정책 설계: 대상, 조건, 가격 산정 기준의 명확한 가이드라인 필요.

결론: 지분형 모기지, 내 집 마련의 새로운 기회!

지분형 모기지는 1억~2억 원으로 10억 원대 집을 살 수 있는 혁신적인 제도입니다. 초기 자금 부담을 줄이고 대출 규제를 피할 수 있는 장점이 있지만, 공동 소유와 사용료 부담이라는 단점도 고려해야 합니다. 2025년 6월 로드맵 발표를 통해 구체적인 조건이 공개되면 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대됩니다.

여러분은 이 제도에 대해 어떻게 생각하시나요? 궁금한 점이나 의견이 있다면 댓글로 남겨주세요! 최신 정보로 업데이트된 소식을 계속 전해드리겠습니다.